农村土地流转承包经营权抵押贷款管理办法（试行）

丰城市农业局  丰城农商银行

第一章   总  则

第一条  为了进一步推进我市农村综合改革，深化农村金融服务，优化农村土地资源配置，推进农业产业化发展，加大对“三农”的有效金融支持，防范操作风险，提高贷款质量和效益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》、《贷款通则》等有关法律法规，以及江西省农村信用社（农商银行）信贷基本制度和《江西省农村信用社（农商银行）农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法》等政策制度规定，制定本办法。

第二条  本办法所称农村土地流转承包经营权是指经营者依法取得并经丰城市农业局备案后取得的土地流转承包经营权。农村土地流转承包经营权仅限于为经营者本人融资提供担保。

第三条  本办法所称农村土地流转承包经营权抵押是指土地经营权人在不改变土地所有权性质、承包关系和农业用途的条件下，将土地经营权及地上（含地下）附着物作为贷款的担保。

第四条  农村土地流转承包经营权可以单独设立抵押担保，也可以作为其他担保方式的有效补充。在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保。

第五条  农村土地流转承包经营权抵押人与借款人主体必须保持一致，不受理农村土地流转承包经营权为第三方提供抵押担保的信贷业务。

第六条  农村土地流转承包经营权抵押信贷业务坚持审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求效益的原则。贷款发放以“合法、有序、统筹、流动、安全”为原则，采取“一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用”的管理方式。

第二章  贷款对象、条件和用途

第七条  贷款对象。从事农业生产和农产品加工的农村种养大户、家庭农场、专业合作社或其他经济组织、农业产业化龙头企业等新型农村经营主体。

第八条  借款人应同时具备以下条件：

（一）贷款人服务辖区内，在18周岁（含）以上，原则上不超过65周岁，身体健康，具备完全民事行为能力的自然人；种养大户、家庭农场、专业合作社、农业龙头企业经工商行政管理机关核准登记；

（二）承包土地的经营权不少于三年；

（三）企业及专业合作社主要股东（股权占比大于等于5%或占股20%及以上的前三大股东，下同）、高级管理人员无重大不良信用记录；

（四）信用记录良好,申请贷款时无到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支；

（五）具备一定生产规模和农业生产经营能力，有符合国家或当地产业政策的经营项目；

（六）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

（七）用于抵押的承包土地不存在任何权属争议，已经与承包方（包括经承包方书面委托的组织或个人）签订了合法有效的经营权流转合同，且依法拥有县级以上相关主管部门颁发的合法有效的农村土地流转经营权证，并拥有具备法律效力的权属证明材料，并已按合同约定方式支付了三年以上（含）土地租金及承包费用；

（八）经营者具备一定的素质水平和经营管理能力，其自有资金比例原则上不低于投入农业生产经营所需资金的50%；

（九）抵押面积尽量集中连片，且面积50亩以上的高效农业项目；

（十）借款人的资产负债率低于60%；

（十一）对符合农业政策性保险的产业，原则上应参加农业保险；

（十二）经营土地没有改变农业用途；

（十三）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；

（十四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜；

（十五）农村土地流转承包经营权符合抵押登记条件；

（十六）其他规定需要的条件。

第九条  对建档立卡贫困户和认定为省市级农业产业化龙头企业、家庭农场、专业大户等新型农业经营主体的，可优先支持。

第十条  有下列情况之一的农村土地流转承包经营权不得提供抵押：

（一）权属有争议的；

（二）未取得农村土地流转承包经营权权属证明的；

（三）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的;

（四）被依法列入国家、省、市、县重点项目征地拆迁范围的。

第十一条  贷款用途。主要用于农业生产经营，如：用于农业培育；农业生产机具、运输工具和生产配套设施；农业资源保护、农产品经营加工、农业休闲等合法用途。

第三章  贷款额度、期限、利率和还款方式

第十二条  贷款额度。应按借款人农业生产经营所需资金合理确定，原则上不超过借款人农业生产经营项目所需投入资金的50%。最高不超过贷款人认定的土地流转承包经营权抵押评估价值的60%。

第十三条  土地流转承包经营权抵押价值的确定应充分考虑流转承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地上（含地下）附着物的预期收入等因素，评估的一般原则：土地经营权评估价值=年租地平均净收益×经营期限+地上（含地下）附着物价值。

土地流转承包经营权抵押价值由具备资质条件的中介机构、抵押权人与市农业主管部门或政府授权的农村产权流转交易平台（土地流转服务中心）共同评估认定，并出具相关认定报告，最终权利价值由农商银行核定。

第十四条  贷款期限。应根据农产品生产周期和土地有效经营期限综合确定，贷款合同到期日设定应早于承包经营期限，且农村承包土地经营的剩余期限不低于贷款期限的1.5倍。贷款授信期限最长不超过三年。

第十五条  贷款利率。贷款利率根据借款期限、风险状况等综合因素，按照贷款人贷款利率定价管理办法确定，按人民银行规定的同档期基准利率原则上上浮15%。

第十六条  还款方式。

（一）贷款期限在一年以内（含）：按月或按季结息，到期还本方式；

（二）贷款期限在一年以上：分期还本付息方式。

第四章  贷款流程

第十七条  农村土地流转承包经营权抵押贷款工作人员应严格按照《江西省农村信用社（农商银行）“三农”贷款工作尽职免责暂行办法》（赣农信联社办发[2016]137号）文件要求尽职开展工作。

第十八条  贷款申请。借款人需说明申请贷款的用途、金额、期限贷款方式及经营情况，由农商行根据已掌握情况，决定是否受理。受理借款申请后，应按照有关管理办法和操作规定由双人进行贷前尽职调查。贷款调查时，调查人员应充分与当地村级组织沟通，全面了解收集借款人信息，调查土地承包经营权抵押物相关信息，内容不限于对土地承包经营权的合法性、价值及可变现能力等。同时收集下列资料：

（一）借款人是自然人的

1、借款人及其家庭主要成员基本情况资料，包括居民身份证、户口簿、婚姻状况证明、其他有效身份证明等；

2、借款用途证明或说明材料；

3、地上（含地下）附着物情况说明资料；

4、同意放弃地上（含地下）附着物处置权与经营收入权承诺书；

5、规范有效的抵押土地经营权的权属证明及土地承包合同；

6、发包方同意土地承包经营权抵押的意见书；

7、租金支付期限证明材料；

8、土地承包经营权抵押价值评估（测算）说明（报告）；

9、借款申请人及抵押共有人出具的《抵押承诺书》；

10、贷款人要求的其他资料。

（二）借款人是法人或其他组织的

1、有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证原件及加盖公章的复印件；

2、公司章程或合伙协议书、注册验资报告原件及复印件、开户许可证等；

3、法定代表人或负责人身份证原件及复印件；

4、根据法律、法规及公司章程要求，应由股东会、董事会或其他有权机构提供的同意申请贷款及抵押的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明；

5、近三年经审计的年度财务报表及最近一期财务报表；

6、规范有效的抵押土地经营权的权属证明及土地承包合同；

7、借款用途证明或说明材料；

8、地上（含地下）附着物情况说明资料；

9、同意放弃地上（含地下）附着物处置权与经营收入权承诺书；

10、发包方同意土地承包经营权抵押的意见书；

11、租金支付期限证明材料；

12、土地承包经营权抵押价值评估（测算）说明（报告）；

13、贷款人要求的其他资料。

第十九条  贷款调查。对有贷款需求，前台信贷人员负责现场调查，与客户进行面谈，详细了解客户资产、负债、收入、投资、借款用途等情况，包括自有、承包、租赁等证明文件；是否与当地产业结构调整相配套、是否是合法生产经营；生产经营情况，包括种养品种、种养规模、投入成本、生产周期、销售渠道、预期销售收入、利润测算、风险控制等；生产经营款项回笼，在农商行存款往来等现金流量情况。实地调查抵质押物的产权归属、地理位置、变现能力等情况。

第二十条  信用等级评定、授信。按照我行评级授信表对借款申请人及担保人进行资信等级评定，主要根据借款人综合素质、信用履约、偿债能力、经营状况、市场竞争等方面内容调查，进行量化评定，并根据申请人的信用等级、还款能力、资金需求、生产经营情况等因素，确定授信额度。

第二十一条  贷款审查、审批。审查人员对信贷基本要素、借款主体资格、借款用途、信贷政策、信贷风险等方面进行认真审查后出具审查意见，对调查资料不全、内容不完整的贷款业务，可要求补充完善。有权审批人根据调查、审查结论等因素对贷款事项予以审批。

第二十二条  调查、审查、审批环节认为不符合条件的，可以按规定终止信贷程序，并及时通知申请人。

第二十三条  合同签定。经审批同意的贷款，按贷款批复书有关要求与客户签订相关借款合同和抵押合同，明确双方的权利、义务。相关审核人员应严格按规定进行审核，审批意见中有放款条件的，应先落实放款条件，再签订相关借款合同。

第二十四条  抵押登记。前台信贷人员与抵押人双方持以下资料到市土地流转承包经营权抵押登记部门办理抵押登记：

（一）经抵押合同双方当事人签字或者盖章的《农村土地流转承包经营权抵押登记申请书》；

（二）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件；

（三）借款合同和抵押合同；

（四）规范有效的农村土地承包合同（通过土地流转或其它方式承包签订的承包合同），委托农村集体经济组织统一流转的，须附农户委托流转协议；

（五）土地承包经营权抵押价值的评估（测算）证明（报告）；

（六）登记部门要求的其他资料。（抵押登记办理流程详见《丰城市农村土地流转承包经营权抵押贷款登记工作细则》）

第二十五条  以土地流转承包经营权抵押，应当依法办理抵押登记，抵押权自登记之日时生效。未经依法登记的，不具有法律效力。

第五章  贷款发放与支付管理

第二十六条  已履行调查、审查、审批程序的土地承包经营权抵押贷款，受理网点相关人员还应认真做好贷款资金发放前的相关审核工作。

第二十七条  土地流转承包经营权抵押贷款应按合同约定贷款资金的用途、支付对象（范围）、金额、条件采取实用实贷、实贷实付和受托支付等方式。对采用贷款人受托支付方式的应审核借款人相关交易资料和凭证是否符合约定条件。

第二十八条  对符合农业政策性保险的产业，应引导借款人办理农业相关保险，并指定第一受益人为农商行，且保险期限不得短于贷款期限。对抵押前已办理相关保险手续的，应将保险标的第一受益人变更为农商行，并约定保险到期后续保，保证保险期限不得短于贷款期限。

第二十九条  实行风险补偿金制度。由财政设立农村综合产权抵押贷款专项风险补偿基金，并在农商行开立风险补偿金账户，按贷款金额12.5%的比例足额存入“财政风险补偿金”。贷款本息逾期超过30天后，追偿不足部分，由农商银行向市财政局送达《代偿通知书》，请求风险补偿。

第六章  贷后管理与抵押物处置

第三十条  土地流转承包经营权抵押贷款采用贷款人受托支付的，网点相关人员除按规定和要求在贷款资金发放前做好审核工作外，在支付后必须做好有关细节的认定和详细记录资金流向，并归集保存相关凭证和资料。

第三十一条  按规定及时将抵押登记部门审核、公示后核发的经营权抵押登记证书（他项权证）移交权证管理岗入库保管。

第三十二条  贷后管理责任人应加强贷款资金发放后的管理。首笔贷款发放后的15个工作日内应进行首次贷后检查，此后检查频率至少每季开展一次贷后检查，不能正常缴息的，至少一个月检查一次，也可不定期开展贷后检查。

第三十三条  受理网点应采取有效方式对借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。检查内容包括：

（一）流转土地的农业生产、产出、效益情况；

（二）流转土地有无纠纷；

（三）流转土地有效期限；

（四）从事农业生产的发展前景情况；

（五）借款人自有资金到位情况；

（六）生产的农产品流通情况；

在检查过程中发现有影响信贷资金安全的情况，应及时采取措施，确保信贷资金安全。

第三十四条  受理网点应加强抵押物的监管，对抵押物价格发生较大变化的，如造成贷款风险的要及时追加其他担保或收回贷款。

第三十五条  以农村土地经营权抵押，其地上附着物在征得农商行同意后方可变卖，变卖所得价款优先偿还贷款本息。

第三十六条  有下列情况之一的，应采取包括终止发放贷款、提前收回已发放贷款、要求实现抵押权利等在内的有效措施控制风险：

（一）产品市场发生重大变化，影响到借款人经营收入骤减，又未落实偿还还款来源的；

（二）借款人在贷款申请过程中有提供虚假证明材料，或故意隐瞒调查事实行为的；

（三）贷款已逾期，或利息连续逾期三个月以上的；

（四）借款人在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，而贷款债务未得到落实的；

（五）借款人遭受重大自然灾害，对生产经营活动造成重大不利影响的；

（六）借款人分立、解散，而贷款未随之分立或未明确债权债务关系的；

（七）其他影响贷款安全的情形。

第三十七条  到期催收。前台信贷人员应在贷款到期前10个工作日，向客户发送《到（逾）期贷款催收通知书》，按期收回贷款本息。

第三十八条  当借款人未履行还款义务的，受理网点应及时进行依法处置，对抵押的土地承包经营权及附着物，可以采取以下方式：

（一）转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息。

（二）变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。

（三）变现。发生借贷双方约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（四）诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权时，通过诉讼方式解决。

（五）其他合法形式。农商银行在处分抵押物过程中所产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第七章  附 则

第三十九条  本办法未尽事项根据相关法律法规、贷款人相关信贷管理制度和操作规程等办理。

第四十条  本办法由丰城市农业局、丰城农村商业银行股份有限公司负责制定、解释和修订，自印发之日起实施。